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Belastungen des Grundeigentums

Die Immobilienrechtler der Kanzlei Klemm & Partner beraten und unterstützen Sie bei der Abwicklung Ihrer Grundstückskaufverträge sowie bei der Realisierung Ihrer Bauvorhaben.

 

In beiden Fällen treten zahlreiche Probleme auf, die sich regelmäßig nur durch eine Belastung des Grundeigentums lösen lassen oder durch diese hervorgerufen werden:

 

Die das Immobiliengeschäft finanzierende Bank verlangt nach Grundschulden oder Hypotheken am Eigentum. Welche Regeln sind für die jeweilige Abwicklung zu beachten?

 

Ein potentieller Käufer für Ihre Immobilie will nur "lastenfrei" erwerben. Was bedeutet dies konkret? Über welche Belastungen müssen Sie als Verkäufer aufklären, um nicht die Rückabwicklung des Vertrages zu riskieren?

Der Verkäufer der Immobilie kann nur ein Erbbaurecht übertragen.

 

Was bedeutet dies für den Kaufpreis und wo liegen die Unterschiede zum Eigentumserwerb oder zur Erbpacht?

 

Der Nachbar begehrt ein in das Grundbuch einzutragendes Wege- und Leitungsrecht, eine sog. Grunddienstbarkeit. Andernfalls will er ein Notwegerecht ausüben. Muss die Eigentumsbeeinträchtigung geduldet werden?

 

Welche Gegenleistung wäre angemessen?

 

Ein anderer Nachbar überfährt Ihr Grundstück schon seit Jahrzehnten, ohne über ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht zu verfügen. Dabei beruft er sich auf eine altrechtliche (vor 1900 begründete) Dienstbarkeit.

 

Wirkt diese Servitut fort?

 

Beim Verkauf Ihrer Immobilie wollen Sie sicherstellen, dass auf dem Grundstück kein Wettbewerber seinen Betrieb eröffnet.

 

Welche Sicherungsmöglichkeiten stehen Ihnen zur Verfügung?

 

Sie wollen das Grundstück eines Wettbewerbers oder eines Nachbarn über einen "Strohmann" kaufen, da Sie befürchten, dass Sie das Grundstück andernfalls nicht oder nicht zu angemessenen Konditionen er-halten. Können Sie ausschließen, dass der Strohmann sich an die Vereinbarungen hält und das Grundstück nicht anderweitig veräußert?

 

Wie kann ein möglicher Erbe des Strohmanns zur Übertragung des Eigentums verbindlich angehalten und gleichzeitig eine diskrete Abwicklung des Geschäfts gewährleistet werden?

 

Das Ihnen vermachte Grundstück ist aus alter Zeit mit einer sog. ATAG-Klausel, Hochkamp-Klausel oder Kloster-Klausel belastet, die Ihnen die Grundstücksgröße, die Art und Weise der Bebauung oder Grenzabstände vorschreibt.

 

Ist diese Klausel noch verbindlich oder müssen Sie nur die gesetzlichen (Bau-) Vorschriften beachten?

 

Die Behörde will Ihr Bauvorhaben nur genehmigen, wenn Ihr Nachbar an der Bestellung einer (Leitungs- oder Abstandsflächen-) mitwirkt. Der Nachbar will die Baulasterklärung gerne abgeben, verweigert jedoch die grundbuchliche Sicherung Ihrer Rechte durch eine Dienstbarkeit.

 

Welche Risiken bestehen für die Zukunft?

 

Welche öffentlich- rechtlichen (nicht aus dem Grundbuch ersichtlichen) Lasten können außer der Baulast noch auf dem Grundstück ruhen?

 

Sie haben ein Grundstück erworben, das an einer sog. Privatstraße (Unternehmerstraße) nach hamburgischem Recht liegt. Können Sie von der Behörde zur (Mit-) Unterhaltung der Straße verpflichtet werden?

 

Die Behörde will einen Teil Ihres Grundstücks als öffentliche Wegefläche widmen. Welche Möglichkeiten stehen Ihnen zur Verfügung?

 

Eigentumsbelastungen jedweder Art können sich stark wertbildend auf eine Immobilie auswirken, wie die Beispiele zeigen sollen. Mindestens in den schwierigen Fällen sollte eine anwaltliche Beratung erfolgen, bevor Eigentumsbelastungen begründet oder aufgehoben werden.

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Rechtsanwalt Volkmar Meyhöfer
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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Rechtsanwalt Dr. Ulf Hellmann-Sieg
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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Rechtsanwalt Gero Tuttlewski
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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Rechtsanwältin Dr. Kerstin Gröhn
Verwaltungsrecht, Bau-, Planungs- und Umweltrecht

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Rechtsanwältin Dr. Stefanie Grünewald